内容来源：「知播·第二季」第13期直播的文字实录，明白知识独家发布，直播已于2020年8月6日晚8点-10点播出。
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名师介绍：傅蔚冈老师，上海金融与法律研究院院长、研究员
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1978年以来，中国在住房方面发展迅速，居住面积上有了很大提升。
但若与欧美国家相比，中国各大城市的房价普遍偏高，且人均居住面积偏小。通常认为，这是中国人多地少造成的，实际情况真是如此吗？中国住房用地真有这么紧缺吗？如何去改善这样的情况呢？
中国住房问题是很值得探讨的问题，傅蔚冈老师对此有深度研究。让我们跟随傅老师的讲述，进一步了解如何使中国人更好地住房。
大家好，我是傅蔚冈。今天我要讲的主题是「中国人应该如何住房」问题。对于这个问题，我们可以从以下几个方面来探讨：一是中国住房的纵向发展；二是中国住房的横向比较以及差距的成因；三是促使中国人更好居住的原因；四就是我们这次讲座的重点：使中国人更好住房的措施。想要弄明白中国人如何更好地住房，我们首先需要弄清楚这些年来中国住房发展的现状。从1978年以来，中国城镇居民的住房改善是非常大的。1978年，中国城镇人均住房建筑面积大概只有7平方米左右，到了2017年达到将近35、36平方米，这几年变化非常大。1990年代有一部电视剧，叫《一地鸡毛》，讲的是一个刚刚到国家部委的年轻干部因为居住条件问题，弄得整个机关的同事「一地鸡毛」，那种惨状是我们现在没法想象的。尽管我们现在常抱怨房子贵，但至少我们可以选择，而在那个年代，可能就在20年前或者25年前，作为新入职的国家机关工作人员，住房条件是非常差的，很多时候即便有钱，我们也没得选择。从1978年到现在，中国住房面积变化非常大，但真正的变化实际是从1998年开始的，且主要发生在1999-2018年。从1999年居住面积不到20平方米，到了如今的36、37平方米。中国的城市化恰恰是这20年，也就是说，中国城市人口翻了一番甚至两番。我们知道1978的时候，中国的城市化率大概只有16%左右，虽然现在城市人口翻了好几倍，但是人均居住面积还是比以前增加了将近一倍多。再看全国建筑业房屋施工面积。1999年，全国建筑业房屋施工面积是147万平方米，而在2018年时达到1409万平方米，几乎是原来的9-10倍。从1999年到2018年，这二十年中国住房面积的改善，主要是因为什么呢？这些变化绕不过1998年住房制度改革。1998年4月，中国人民银行以特急件的方式，发布关于个人住房贷款管理试行办法的通知，即住房最高可以贷70%，首付三成，贷款期限最高二十年。到了5月，银行又出台了《个人住房贷款管理办法》，提倡大家去贷款买房子。7月，国务院正式下发了关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，从1998年下半年开始就停止住房的实物分配，逐步实现住房的货币化。我们现在关于住房的一系列制度，都是从1998年7月份开始的。在某种程度上，我们可以把从1998年到现在住房制度的一系列改革看作供给侧的改革。以前住房的供给主要用于福利分房，单位造房子要有成本，尽管这个成本其实就是建筑成本，但是对单位来说盖房是没有收益的，除非这个时候可能单位的领导住得比较差，需要他向上申请，拿地盖房。但在1998年住房制度改革之后，住房称作商品房，是可以作为一个商品在市场上售卖的。这样一来，就促进了供给方的积极性，以前盖一栋房子相当于是亏钱的，而现在盖一栋房子是挣钱的，那么大量房地产开发企业雨后春笋般冒了出来。现在的恒大、万科等等房地产公司，几乎都是从1998年开始在全国范围内发展起来的。总之，从纵向比较，我们的住房成就突出，从1978年的人均7平方米发展到了现在人均36平方米。
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但若我们从整个世界范围来看，从横向进行比较的话，我们会发现中国和其他国家住房面积的差距其实比较大。前面提及的36平方米是人均建筑面积，如果从人均居住面积来看，要比人均建筑面积小。图片来源：上海金融与法律研究院
中国的人均居住面积是20平方米，与其他国家进行比较，俄罗斯是22平方米，意大利是31平方米，这些都是相对较差的。情况最好的是澳大利亚，人均89平方米；其次，美国是77平方米；再次，加拿大是72平方米，中国和这些国家相比，差距较大。我们甚至还不如俄罗斯的人均居住面积，当然很多人会说因为俄罗斯国土面积大，资源辽阔。对这个问题，我们接下来还会进一步分析。
我们再将中国与这些国家的人口密度进行对比，在人均居住面积靠前的将近十个国家中，俄罗斯的人口密集差不多是最低的，但它的居住面积却是除中国以外最差的。
当然有一些国家，比如澳大利亚、美国、加拿大是属于人口密度比较低，住房条件也比较好的。
图片来源：上海金融与法律研究院
还有好几个国家人口密度比中国高，但它的居住条件却比中国好，最典型的就是意大利。意大利的人口密度比中国高，中国是144人/平方公里，意大利是201人/平方公里，意大利的人均居住面积是31平方米；英国人口密度是271人/平方公里，人均居住面积33平方米；日本更加离谱，日本人口密度是334人/平方公里，但是它的居住面积将近35平方米。日本地少人多，但它的居住面积却将近是中国的1倍，这是很大的差距。居住面积和人口密度，或者说和我们的国土面积一定是有关系的，但可能关系并不是那么强烈，否则就没有办法解释俄罗斯为什么国土面积如此辽阔，但是居住得却这么差。中国人均居住面积是20平方米，意大利是31平方米，英国是33平方米，日本是35平方米，这个差距到底发生在哪里？其实，这个差距并不仅仅表现在我们的人均居住面积上，还表现在我们的居住形态上。换句话说，在结构上或者居住形态上的不同也会影响到人均居住面积。
在日本大阪的郊区，大阪关西机场是海上人工堆成，从飞机上俯瞰，有海、有山，山上几乎全都被住宅挤占了，而且这些房子都是属于比较低矮的，两三层楼类型的房子，直上云霄的那种高楼大厦比较少见。图片来源：pexels
从美国底特律飞到美国大急流城，由于距离较近，飞机一直都在低空飞行，因而坐在飞机上，我们可以看到下面成片的房子。它们基本是联排，两三层楼的房子，把每个城市全都连接起来，这可能就是中国学术界常用词汇——蔓延，城市向郊外蔓延。图片来源：傅蔚冈老师摄
从商品房的销售面积上来看同样如此，从2000年到2017年，中国别墅、高档公寓占住宅商品房的销售面积大都在3%-6.9%之间，这几年一般都是在3%，在2014年的时候，还仅占2.9%。也就是说，我们别墅、高档公寓新开工房屋的供给与销售所占比例都非常低。| 别墅、高档公寓新开工房屋面积占住宅商品房销售面积比。
图片来源：上海金融与法律研究院
很多人从中国土地结构来解释这个现象——因为中国的耕地比较少，所以自2013年12月中央农村工作会议以来，一直都有一个18亿亩红线，保护耕地。但事实上，这个现象跟我们的耕地关系不是很大，我们可以来看看日本住房的居住形态。图片来源：上海金融与法律研究院
日本人多地少，其国土面积和中国四川省相近，但是人口将近一亿，且国土中岛多，平原较少。在日本，有个名词叫「一户建」，近似于我们的独栋，自己单独成立的房屋。1983年，64%的日本人都是住在一户建里，还有27%住公寓。这几年以来，虽然日本居民住公寓的比重越来越大，一户建的比例也在降低，但2013年，还是有55%的人是住一户建，42%住公寓。而东京作为日本最大的都市圈，它的一户建的比例也有40%左右。日本作为典型的人多地少的国家，实现了绝大多数人住独栋。图片来源：搜狐
因而要让中国人住得更好，我认为要从住房供给侧入手。我们可以比较中国和其他国家的住房供给，在这之前，我们需要把美国、加拿大、澳大利亚这三个国家剔除，因为它们先天自然禀赋优越，地大物博人少，我们不宜和它们进行比较。我们将中国与中国人口密度相近的国家进行比较，比如意大利、英国、日本和德国这四个国家。可以发现，德国人均居住面积55平方米，中国20平方米，之间相差35平方米。我们经常谈扩大内需，房地产在扩大内需中扮演重要角色，带动经济的上下游，占国民经济极大的比重，是一种支柱性产业。很多人说中国内需不振，内需不振有很多理由，很重要的一个原因就在于我们的房地产，我个人总结有两点：第一，房价贵。房价贵导致人们买房子或者准备买房子的时候，对其他消费有挤出效应，即无论你准备首付，还是按揭，都容易为了存钱而不敢轻易消费。经济学家樊纲讲过「六个钱包理论」，即男女方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷共六个钱包都留存着，给买房做准备。这非常残忍，本来大家都可以好吃好喝好玩，为什么都要为买房子而被锁定呢？所以房价对消费有挤出效应。第二，房子小。房子空间太小之后，人们就不想买东西，因为买了东西以后家里没地方放。例如很多时候我们有的衣服已经穿许多年了，却不舍得将其丢弃，觉得这些衣服好像还可以穿，但若买新衣服的话，就会挤占空间。我自己家的面积和中国人平均住房面积相比已经不算小了，但很多时候一想到还要买这么多东西，就会下不了手。所以家里的居住空间不大，会挤出本来愿意的消费。如果房子住得更大的话，你就乐于买更多的东西；房价更便宜，你就可以把钱花在更多的地方。除了从经济意义上讲，改善居住环境可以拉动内需，中国住房形态的改变同时也会对人的其他行为产生非常大的影响，尤其是对人的精神状态的影响。作为有尊严的人，蜗居是没有办法维护我们的尊严的。有更大的空间，才能够带来一系列的变化。从目前来说，人口的老龄化，要更多地生小孩，需要住房有更大面积。你要有更多消费，得要更多空间去花费，去购买东西。那么如何让我们住得更好一点呢？想要住得更好一点，可以有这么几个方面的措施：| 2008-2017年，中国建设用地供应变化情况。
图片来源：中国指数研究院
中国指数研究院研究表示，从2008年到2017年，中国每年供应的建设用地当中，用于住宅的只占33%，工业用地占比超过40%，商业用地也有百分之十几，这就说明我们对住宅供给还比较少。| 中国部分城市 与国际城市居住用地占建设用地比例对比。
图片来源：中国指数研究院、中国城市建设统计年鉴、中金公司
我们可以看看中国部分城市与国际城市居住用地占建设用地的比较，例如首尔、伦敦和纽约这三个城市，它们的住宅所占的比例全都超过了60%，首尔达到了62%。在中国的话，深圳这几年房价一直在涨，为什么涨？大家都说深圳地少，深圳和其他城市相比，确实地比较少，但是和国际其他城市相比的话，深圳的地并不算少。但深圳在其供应的土地、建设用地当中，用于住宅的比例太低。统计数据显示深圳建设用地当中22%用地是住宅，同时考虑到建设用地占总的国土面积的比例，深圳的比例是很低的。中国如果能够达到像首尔、伦敦这样的水平，就相当于城市的建设用地翻一倍，从而可以盖更多的房子，这是住房供给问题，我们可以从提高住宅用地比例来改善。第二，要让大家住得好，那么大家不要都住单元房，即现在的套间或者叫公寓。前面提到过，像日本，尽管土地紧张，但是它近一半以上的居民都是住在独栋中，中国为什么不能学习这个方面呢？我们看中国的开工面积，高档公寓占新开工面积的比例只占3%，能不能把这个比例从3%提高到10%，或者提高到15%？学者梁建章有一个统计，如果中国人均居住面积能提高到50平方米，一家三口就是150平方米，按照这个数据来算的话，要实现所有中国人人均50平米，土地耗费不多。实际上中国如今很多大城市周边都有丰富的土地，像上海有6000多平方公里，其中还有很多农田。农田种粮食很重要，但并不是说在上海周边种比较重要，我们是不是可以把浦东那些农田变成住宅呢？不是说粮食产量不重要，而是粮食由其他地区生产更加合适，因为粮食可以贸易，河南、湖北、江西的粮食可以卖到上海来，但是房子不可能售卖到上海，所以应该提高别墅的占地比例。其实很多学者在做这个方面的研究，单元房的坏处很多：首先是生育黑洞。从世界各国来看，凡是单元房多的地方，人口出生比例就偏低。| 2009年一环保博客绘制的世界人口负增长图：红色代表人口负增长，紫色代表负增长即将到来。
图片来源：环保博客
有一个环保博客2009年绘制了一个人口负增长的图，这个地图上，红色代表人口负增长，你会发现很多国家，比如俄罗斯、南非，这些国家都是居住的单元房多，居住面积越差。生育一方面代表自由，另一方面，它对经济也会产生重要影响。其次，住高楼，楼层越高，建筑维护的成本就越高。从国外来看，比如美国从1970年代以来，修了很多提供给中低收入阶层的公共住房，这些房子属于高楼单元房，单元房的维护成本较高，且不同人居住在这个社区，最后就出现了很多贫民窟。再比如香港，香港楼层很高，老楼看起来很混乱。国内我们也看到1980年代盖的房子，很多时候感觉没法住，而且因为住越老的楼的居民收入越低，居民收入越低，物业费就越难收，折旧就更快。我想起一个著名的房地产商人，他经常以放炮著称，他说他觉得中国很多城市的房子，最好要炸掉。我说为什么？他说不符合人对住房的美好需求。但是现在中国有一个非常不好的趋势，很多小县城在搞旧城改造，旧城改造过程中，把以前的两三层楼的房子全都改成七八层或者十几层高楼。我觉得这是非常不好的一个趋势，中国人的居住形态会发生非常大的变化，维护成本也会非常高。最后，单元房可能会导致交通拥堵。假设一平方公里，如果在别墅的话，容积率大概在0.5、0.6，如果住高楼的话，容积率就可以达到1点几、2点几甚至3点几。以北京天通苑还是回龙观附近的一个地铁站为例，在上班的早高峰期间，地铁站边上有栅栏，需要限流。为什么？因为号称国内最大的几个居民区，几万人、几十万人居住在这里，大家涌进去的话，就会导致交通没法容纳。但是如果把同样这些人分摊到更大的区域上去，就会好很多。但既然我们都喜欢住大房子，住别墅，为什么房地产商总是给我们盖单元房呢？这个逻辑是怎么形成的呢？有本写1968年状况的书，叫《理想的共产主义城市》。| The Ideal Communist City
出版时间：1978年
这本书就讲，单元房好，好在哪儿？单元房至少有三个特点：一是公平。我们知道以前中国无论是政府机关、事业单位还是工厂，有住宅区和工作区的区分，在这当中，大家都住在单元房里面，体现了公平或者说平等，就连厂长都和工人住一起，有可能厂长的房子稍微大一点，但大家都住在同一栋楼里，不像资本主义国家，领导都跑到郊区去住大房子，而且老死不相往来，独门独院。但是后来发现，领导尽管住单元房给大家一种公平感，实际上自己还是喜欢住大别墅。二是节约。更小的土地上可以住更多的人，节约用地。这种想法到现在还是非常朴素地根植于我们的观念当中，我们认为用地越少越好，把更多的土地留出来种粮食。经常有人说，我们要保护耕地，不让商品房盖在基本农田上。我们的土地管理法当中就规定基本农田的占用只能由国务院批准，若是搞工程占用耕地，必须是如造高速公路或铁路这些没法避免的才可以被允许。三是环保。这和节约也是异曲同工。一块地共用资源，如自来水，那么这方面的成本也大幅度减少，所以有些领导认为单元房比较好，如果让大家都住别墅的话，独门独院，会比较麻烦。从中国的情况来看，我们有打破单元房迷信的必要。事实上，很多人心理上喜欢住大别墅，有的人甚至住在别墅当中，但他们不会表达出来，可能还会写别墅浪费土地资源之类的文章。图片来源：as-arch.com
第三，因城施策。从2010年开始，政府工作报告中就已提出因城施策，即房地产调控要因城施策，总理说要完善、支持居民住房合理消费的税收信贷政策，住房刚性需求和改善型需求因城施策，化解房地产库存。那时因城施策主要是针对库存来讲的，比如二三线城市或者三四线城市库存比较大，我们要去库存，每个城市的政策是不一样的，有些地方要搞限购，有些地方不要搞限购，有些城市要限贷，有些城市不要限贷。但我认为不只是要在去除、化解房地产库存上搞因城施策，每个城市房地产住房供给上也可以因城施策。我们现在每个城市，不管是上海、北京这样的城市，还是十八线的小城市，住房的房地产市场供给上实际都不是因城施策，例如海南和上海，我们知道海南和上海的资源禀赋完全不一样，这两个城市理论上供应的比例应该有较大区别，但它们的土地供应几乎差不多。图片来源：上海金融与法律研究院
很多人说，我们的居住面积和区位是不是有关系？上海人口密度很高，人均可支配收入将近7万块钱，将近全国最高，人均居住面积、住房建筑面积有37.2平方米，上海居民的住房面积小是因为上海住宅、土地面积紧张，那么其他地方如何？实际上，上海下面的一个区，松江的情况竟然和上海的情况差不多，松江偏上海郊区，理论上郊区的住房条件会更好一点，结果却不然，松江人均居住面积也是在37-40平方米之间。再比如内蒙古和鄂尔多斯，内蒙古的人口密度很低，2019年内蒙古的常住人口是2539.6万，它的面积很大的，单单鄂尔多斯这么一个地级市，它的面积就将近86873平方公里，差不多和浙江一样大。理论上来讲，它的人口密度只有24人/平方公里，地广人稀的地方，居住是不是应该更好？事实上是比上海好一点，但不多，鄂尔多斯的城镇居民人均住房建筑面积只有41.9平米，上海是37.8平米，鄂尔多斯只比上海高4.7平米。更有意思的是，整个内蒙古的平均居住面积居然比上海还少，内蒙古只有34.7平米。此外，一般来说，我们印象中乡下人比城里人住得好。从上海来看，上海最偏的崇明，人均住房建筑面积超过60平方米，比一般上海市区好很多，但在内蒙古，农牧民的住房建筑面积居然比城镇居民还小。从内蒙古整个自治区来看，人均住房建筑面积是28.6平方米，但是城镇居民是34.7平方米，在鄂尔多斯也一样，鄂尔多斯城镇居民人均住房建筑面积是41.9平方米，农民只有39.5平方米。最根本原因就是穷，贫穷使得人们没法去盖更大的房子，就像我们电视中看领导去贫困地区扶贫，进去的房屋，大多是泥墙的房子，农民住房面积小，而当地的城镇居民收入比农民高，所以可以住得更好。所以在中国绝大多数地方，住房较差不是因为当地人口密度高，而可能是因为当地经济条件较差。鄂尔多斯人均可支配收入比整个内蒙古高很多，它是内蒙古的一个明星城市，尤其在前几年，鄂尔多斯人均GDP超过香港、深圳。鄂尔多斯前几年有一个叫康巴什新城的「鬼城」十分出名，城中盖了很多房子，但没有人住。鄂尔多斯属于整个内蒙古经济发展较好的城市，它的常住人口超过它的户籍人口，属于人口流入地。即便是鄂尔多斯这种地广人稀的地方，盖的房子仍是单元房，但理论上来说，鄂尔多斯给一人分一套小别墅都没问题，这就说明在中国房地产市场的供给上是没有实现因城施策的。相反，前几年搞房地产调控的时候，提出了一个叫「7090」的政策，即开发商盖的房子中，要70%的房子小于90平方米，以解决刚需问题。到后来发现，随着计划生育政策的逐渐放松，90平方米已经很难住人了。「很难住人」这句话看起来矫情，很多人说我们还在群租，大家住得没那么好，但在这里指的是很难体面地住。而且现在有一个改善型住房，研究二手房市场我们会发现，无论北京还是上海，当中最受欢迎的都超过了90平米。理论上来讲，中国像鄂尔多斯这种地方，完全可以住更好的房子。像美国、日本，它们大城市公寓居多，中小城市以「一户建」、独栋，以「house」为主，但是在中国看不到这种趋势，如今中国除了大城市，小城镇、小县城也要盖几十层高的住宅楼。如果坐京沪高铁，我们会发现不只是长三角这一代，在安徽、河南、河北这一代新开发的地方基本都是高楼，这种现象在其他国家是很少见的。所以我觉得中国住房至少在供给端是没有实行因城施策，没有实行因地制宜。中国经济如今经历疫情、洪涝，但还是要往前发展。往前发展的时候很重要的一点就是提振内需，内需要提振，住房是很重要的一点，毕竟住房是支柱产业。住房该怎么改呢？我们从统计数据上来看，中国人均居住面积或者是家庭住房拥有率都已经蛮高了，但是我认为不能只是从总量上来看，还要从结构上来看。结构上来看，我们住单元房的比例太高。现在人均居住面积是20多平方米，或者建筑面积是30多平方米，如果把它倍增，能带动非常大的内需。这个过程中，有些新增的面积可以通过盖新房子实现，但是有些可能还是需要通过旧有建筑的改造。旧城改造不能再像以前那样拆房子建成单元房，可以考虑住房供给当中增加别墅的比重。总的来说，我觉得中国人要住上更好的房子，并不只是存在着地理上的、土地上的限制，不是因为中国可用土地资源较少，更主要的原因还在供给侧上，在住房的形态上。其次，我们国家建筑面积、住房所占的面积，在整个建设用地当中所占的指标非常少，与国际相同城市相比，我们还可以提高至少一倍。最后，我们还要增加具体住房产品，如别墅。从这三个角度，中国人的居住形态可以大大改善。按照中国的条件，我们完全可以实现中国人民更好地居住，这需要我们的住房供给侧上发生变化。更重要的是，这需要我们打破心理上觉得单元房更好的迷信，这不只是说我们从内心上觉得别墅比较好，同时我们还应该在公开场合说出来，同时不要把住别墅视为奢侈浪费的现象，我们可以把它视为现代社会一个有尊严、有体面的人所匹配的生活方式。「知播·第一季」名师直播回顾，涵盖「哲思世界」、「纵观经济」、「政治内外」、「史海沉浮」、「文化漫谈」、「物含妙理」、「育人启智」、「公共之道」多个主题，不同学科领域。陈嘉映、朱学勤、沈志华、萧瀚、周濂、林垚、马勇、高全喜、徐庆全、丛日云、赵峥、韩巍等50位名师，50场知识盛宴。快来订阅「知播·第一季」，收看收听50场直播精彩回放，跟随名师一起明白世界吧～